利海集团执行总裁汪传虎

记者：在经济新常态背景下，房地产行业也迎来了一个新的换档期，行业面临着产业结构分类调控的调整，房地产行业需要怎么样的转型，怎么样的发展方向?

汪传虎：其实在2014年有几个非常关键的词，对房地产行业。第一个我认为叫做新常态。第二个就是叫做转型。第三个就是叫做增长方式的转变，我觉得这都是在2014年比较频繁的几个词。尤其是新常态，我觉得对整个房地产行业确实是一个在认知上有一个很大的改变。

我们说新常态，实际上是针对于这种原来的超常态而来的，其实中国房地产前三十年，尤其是最近十年是一个快速发展的时间，这个快速发展，这是一个量的释放。发展到了今天，我觉得整个的经济发展，一个高速增长的时间已经到了一定的节点，所以房地产发展到了今天，应该说会有一个大的转变。这个转变，我认为就是从整个的人的聚集方式上会发生转变，原来实际上是特大型城市，中心城市聚集，现在可能会向特大型城市聚集和三四线城市的就地城镇化的聚集方式结合的方式转变。

第二个就是说房地产的发展可能会更加的变成一个产业的支撑项目，它的核心是围绕着产业来做的，所以房地产企业面临着一个很大的转型，就是由传统的地产开发商向现代产业的投资开发和运营商转变，这是非常重要的转型。

新常态下我们还有一个关键词叫新型城镇化，新型城镇化对房地产企业是必须要认真思考的一个题目。在新型城镇化背景下已经不是简单的房地产化，新型城市化的核心是要进行产业结构的升级转型，生产方式的升级转型，消费的转型升级，同时用生态、环保、可持续的发展方式来做经济方式的拉动。所以在这个时候如果房地产商还抱着做传统的开发商或者住房的提供者，我认为就很难适应新的形势的要求。我说要及早的转型到产业的投资开发和运营，这里面更多的我认为要强调运营，未来可能会有更多的运营商出现。

记者：现在房地产发展要从传统的住宅开发转向产业运营，产融结合还有城镇化，要注重环保，注重生态，注重产业，开发商面临的挑战是不是越来越多？

汪传虎：我觉得中国新型城镇化是一个漫长的路径的，中国改革开放三十年是城市化很快的三十年，这三十年主要是以大中城市，中心城市化为导向，当然以GDP为导向的情况下，一定会向大中城市聚集，同样的投资肯定是在中心城市产生效应一定会非常明显。但是发展到了今天应该说发挥了很好的作用，就是说中国近来得到了快速发展，大中城市的面貌出现了很大的改善，但是同时也带来了很大的问题，中心城市过大，区域之间不平衡非常明显。同时大中城市过大规模以后造成了交通、环境、资源以及生活的方便程度的制约，也越来越明显。所以说在新一轮城镇化的背景下，如何调整，我认为这是一个思考问题的点，也就是说未来整个中国城市化进程里面，就会以中心城市再城市化和三四线城市就地城镇化结合的方式这种方式来做。

实际上新型城市化的核心是人的城镇化，人的城镇化核心是什么呢?我认为是需要做产业支撑，如何用产业才能支撑起来，我叫产业驱动，作为新型城市化的主力点，但是如何把产业打造好也非常关键，所以说我觉得在新型城镇化的题目里面，对于开发商来说既是巨大的机会，同时我认为也面临着很大的挑战，因为这种转型也是很多开发商要经受一些挑战的。

我们说新型城镇化核心是人的城镇化，人的城镇化核心是要做产业支撑，但是产业支撑我们往往会想到工业，用工业园区加住宅新城，这种房地产的方式来做，我们其实有很多企业在做，我觉得这种方式是很难持续和发展的。因为中国现在在世界上中低端的工业是过剩的，我们讲十八亿亩耕地的保障，实际上我们更多的关注住宅，实际上工业用地浪费是非常严重的，我们现在整个中国的工业化率和城市化率在国际上是一个非常不平衡的。历史上国际上一些发达国家都是城市化率优于工业化率，中国是工业化率超于城镇化率。

第二，中国整个工业用地的投资强度，产出效率都非常低，都处在非常低的水平，低水平的工业化造成了整个资源、环境、能源这一方面的制约也非常明显。同时中国原来为什么能够迅速做工业化，是因为我们劳动力成本低，土地成本低，现在随着中国把人民生活改善作为一个很重要的目标之后，我们也会大幅度提升整个工资水平，我们劳动力成本低的优势慢慢的会失去，我们在国际市场上，用简单的工业化也很难形成这种优势。所以我说在新型城镇化里面我们如何做产业支撑，一定要着眼于产业升级转型，一定着眼于结构的调整，一定着眼于新的生活方式的转变带来的机会。所以我说不能用简单的工业加房地产方式做新一轮城镇化的开发，所以我们提出来叫做产业驱动，产融结合，但是我们的产业是基于什么呢?基于新的生活方式的打造带来的这种产业，其实未来在中国，我认为有很多这种。第一个基于消费市场的，像大农业，旅游，文化，商业，健康，教育，以及创新，技术创新，这种模式创新带来的这些产业，都会在我们新型城镇化里面做产业支撑发挥很大的作用。

记者：新型城镇化是一个系统的工程，国家从政策方面有哪些导向扶持?

汪传虎：其实我们最近也可以看到，国务院和相关的部委发布了一些文件，整个导向我认为，其实中国未来正在鼓励一种创新的浪潮。而且李克强总理多次强调产业的升级和转型非常重要，产业升级转型助手是什么呢?我认为核心还是政策，还是机制的推动，所以我觉得现在从机制上，我认为未来中国在释放大量的金融的，金融会支持产业发展，这是很重要的因素，我们金融的创新，未来在整个的政策导向里面，看到我们在沪港直通车，新三板的放量，还有注册制的推行，以及金融机构的改革，我认为都会推动这种产业的创新和转型，增加这个产业的发展的活力。

第二个就是鼓励消费市场，对消费市场，对旅游，对文化消费，对一些服务性的消费，出台了很多，包括养老，教育这种产业的发展，都出台了很多相应的政策，说明国家在整个产业升级转型方面的导向是非常明显的。另外从市场来看，也释放了很多很好的信号，现在很多基于消费的，比如说旅游，健康，教育这些为导向的产业的市场前景也会非常好，大家也会吸引很多企业参与到这个里面来。所以未来我认为是有一种很好的政策机制，来鼓励市场上各种要素资源来向这方面形成以企业化的方式来完成中国整个的在产业的升级转型和创新，来强化我们在产业结构上面的这种合力布局，以及区域的合理布局。同时消费的启动来带动整个市场。

记者：对利海而言，在新型城镇化建设中最大的优势是什么?利海集团是如何参与到新型城镇化建设的，有什么范本和经验?

汪传虎：其实我们从一开始做新型城镇化的时候，就在思考如何来做产业。我们在做新型城镇化的时候，我们当时考虑肯定不能用简单的一级的开发模式来做我们的新区开发，他的核心，我们做的核心是叫做区域价值的增值运营商，如何让区域价值增值，他的核心我认为是导入产业。产业的合理性，产业的协同性以及运营带来的价值增值，这是我们做的核心。

我们在做产业定位的时候，我们说人的城镇化是产业支撑，产业支撑需要选择合适的产业。但是我认为，我们提出来叫做双向人的城镇化一个巨大的机会，也就是说中国实际上到了人均GDP八千美金以上的消费，未来中国也是一个消费大增长的时机到来，在这里面需要奢侈产业去承接这种，我们现在很多的国际的旅游，国际的度假，都在国际上去消费，其实中国市场不但能够吸引我们国内的庞大的消费市场的需求，同时我认为还会吸引国际的这种需求，所以把消费市场做起来，围绕着消费，我说这种消费就是农业体验，高附加值的农副产品的消费，包括旅游、休闲，度假，也包括商业，文化，还包括这种教育，包括健康，大健康，还有金融创新，科技服务等等这些方面，这个方面我认为作为产业，我们是围绕着这个来做的，所以在我们内部来说，我们在做新型城镇化搭建了两个平台，第一个平台是叫做城市运营平台，这主要是跟政府一块做规划定位，城乡统筹，基础设施，产业导入和金融产融结合的金融服务，同时产业运营，这个平台来负责整个的城市运营层面。

同时为了做好新型城镇化，强化产业的导入的重要性，我们专门成立了立海投资控股集团，里面分农业产业，旅游，文化，商业，教育，健康和科技，这些产业来做产业的孵化，我们要以资本为纽带，以客户为导向，以与产业资源深度融合的方式，来打造我们在新型城镇化里面所需要导入产业的亮点子目录。比如说农业观光，农业的电商，比如说购物公园，比如说儿童亲子，比如说教育，国际教育等等，就是这些东西我们都量化成这样一个子目录，用产融结合的方式来实现产业的落地，同时我认为通过立海的自投和立海的合作，以及立海的招商三个层面来实现我们整体的产业目的，这是我们目前这样一个做法。

所以在这个过程中我们非常强调自身能力，核心能力的打造，也就是说把规划定位，产业导入，产融结合和运营管理作为我们需要强化的四个核心的能力，来突出的来构建，我觉得这个作为新型城镇化来说是非常必要的。

记者：在利海集团城镇化建设的众多案例中，雁鸣湖样本也是比较有代表性，这种示范作用对城镇化起到什么样的作用?

汪传虎：其实雁鸣湖项目是我们第一个做新型城镇化的项目，当时我们叫做城市运营，这个项目在郑州和开封中间，应该说当时接这个项目的时候，他的地理位置并不是很好，在离郑州有20多公里，离开封也有20多公里，这样一个位置，一个黄河的沉沙池，当时是一片烂泥塘，基本上是这样一个概念，基础设施各方面都很差。当时就面临着如何让这个区域价值做出来，这样一个题目。我们当时也请了很多咨询机构，这种策划单位，给我们出了很多主意，客观的说这个我们是交了很多学费的，但是到今天为止这些学费都变成了宝贵的经验，从这个项目来说，我们从整个形成了国内，现在在国内也被业界形成了一个叫产业驱动型的新型城镇化的标杆项目，这里面核心强调的几个方面，第一个强化的顶层设计，我们在整个的产业的规划定位上花了很多功夫，以六规合一的方式来做了这样一个顶层设计，也就是说把民生规划，产业规划，土地利用规划，建设规划，金融规划，以及运营规划结合在一起的顶层设计。

第二个特别强调，以三产服务业为主的产业导入，叫先产后政，产政一体，产融结合，来做产业，我觉得这个是非常重要的。在这个过程中我们由于把产业的导入放在前面了，尤其是产业的导入是比较准，比如说我们做了国家级的农业公园，我们做了房车营地，我们做了各种休闲娱乐配套的一些服务的项目，这个价值明显体现出来了。包括度假酒店，先做产业，这是一个经验。

第三个我认为这个里面在整个的合作模式上的机制上的创新这个里面率先采用了政府引导，企业主导，市场化运作的模式。我们纯粹是用市场化的机制来做，而不是传统的政府城投主导的模式，也不是完全企业做的模式，这里面充分发挥了企业政府和市场的优势。

另外我觉得在整个的协调统一运营方面，我们也是把之前前置，我们跟政府一起成立了运营平台，在开发的过程中先把运营做起来，这个项目应该说给我们整个的新型城镇化的探索积累了一定的经验，现在也是这个行业里面，很多企业学习的一个基础。但是我们在新的项目里面会有，在这个基础上会有更大的提升。


记者：利海集团在中国的城镇化建设浪潮中已经率先走出了一条大道，作为集团的高层领导人，您对于中国的城镇化建设有什么深层思考?

汪传虎：新型城镇化是一个巨大的市场，首先说是一个巨大的市场，巨大的机会，国家整个的新型城镇化的发展纲要已经出来了。但是我觉得目前在市场上第一再认识上还有模糊的地方，大家对新型城镇化怎么样做，包括大的怎么做，我认为都还不是非常清晰。我认为中国的中国新型城镇化在总体纲要出来之后，第一个大家有一个清醒的认识，新型城镇化一定是梯度推进的，不可能一夜之间遍地开花，这是第一。

第二，中国的新型城镇化一定是集约式的，不能用零打碎敲的随机方式去做，我们现在看到很多地方，讲就地城镇化，或者看得见山望得见水错误的理解，就是把一些不具备条件的地方的村镇，也在做美丽乡镇改造，然后变成这个。其实国家在新型城镇化发展纲要说的非常清晰，东部地区是以中心镇为聚集的方式，中部地区是以县城为聚集，最少是在县城，西部地方可能还要特色城市，往城市里面去走，这里面有集约成本的问题，一定有个成本。因为新型城镇化里面对国家来讲是一个大的区域功能和区域发展布局的调整，一个大的调整，这个调整里面涉及到大的基础设施的配套，涉及到整个公共资源的再分配，这个里面如何进行集约化，这个非常重要，在认知上还有模糊地带，很多人找个地方随意去干。

我认为新型城镇化是自然形成的过程，这个过程必须尊重市场规律，什么叫做是规律，就是要梯度的，所以立海目前战略重点就是在国家重点发展了这些区域调整的关键节点上，这是我们重点投资方向，比如说一路一带，比如说我们目前经济发展比较快的地区的优先城镇化示范，比如说北京的京津冀一体化周边，比如说长三角优先发展的城市群，珠三角里面核心城市群，一定是我们新型城镇化的重点区域，这些区域一旦做起来，慢慢的推到西部地区，我觉得这是一个，首先我认为是一个间接的城镇化。我们可以创新模式，我们可以创造增长点，但是我觉得我们不能创造市场，我们必须尊重市场规律，所以我觉得这个方面是非常重要的，千万不能又搞一些低水平的重复建设，我们今天建了三年两年，比原来的收入有所提高，有逐步的改善，五年之后又要重新建，这种城镇化肯定不是集约的，肯定也是不能政府想推的城镇化。所以新型城镇化的归根到底，要真正的去理解我们新型城镇化的整体发展规划纲要的核心精神，我觉得非常重要。同时在机制的创新，在产业，在金融创新，在运营方面，我认为如果真的去核心做到，这个非常关键。

现在很多人做城镇化，提城镇化，我认为他没有真正按照城镇化走，还是其他的政府补贴，还是很多的政策性的支持，我认为这都不是市场化的城镇化，市场化的城镇化，用市场化的手段来让我们的整个产业能够落地，形成内生的力量，来支持我们城镇的可持续发展，这才是我们真正要推进城镇化的目标。

记者：时下房地产业与互联网金融跨界联合是很热门的话题，那么中国的城镇化建设是否也需要互联网思维这样的新模式?

被访者：我们说新型城镇化这个产业聚集方式发生了很大的转变，最近我们看到国务院发了几个文，第一个就是说以政府主导的城投模式受到了一定的限制，第二个更重要的严厉性的，以土地收益减免和税收减免为主要的招商模式，这种模式，已经被严禁禁止，所以未来打造产业的时候，怎么样打造，很多政府现在也面临着很多问题。原来政府都是用土地出让金减免来做招商，或者用未来多少年税收，这个最大的问题不能形成产业链，不能形成真正要落地产业，会吸引一些很多投机性的产业进来，这不能形成有机的整合。所以未来真正要做产业聚集的话，我认为要打造产业链整合，把产业链整合要抓关键环节，我觉得政府也好，我们作为城镇化的运营主也好，我觉得更多的要打造孵化器，在产业里面关键环节，关键服务，比如说金融，比如说技术，比如说服务，这些核心环节是我们未来做产业引入里面，导入里面非常核心的要素，我认为这是一个核心，就是在新型城镇化产业聚集不能用随机的方式，也不能用一种量的方式来形成产业，关键是要看产业能不能真正落地以后形成良性的发展，可持续发展，这是可持续发展的。

第二，我们谈互联网，其实中国的新型城镇化赶上两个大的机遇，跟其他国家比有两个机遇。第一个中国新型城镇化是在国际整个的经济发展到了一定的高度上来推行的新型城镇化，所以外围的环境很好。

第二个赶上互联网的变革，互联网的革命对新型城镇化是一个非常好的助力工具。我们这么理解他，我们不认为什么事都是互联网解决，说互联网是万能的，我们不这样想。不认为在今天做新型城镇化过程当中，恰恰遇上这样两个好的机遇，如果利用好这两个好的机遇，是我们做的时候必须要考虑的。

这里面我认为互联网思维，以及互联网工具在我们新型城镇化里面做产业落地非常重要，这个非常重要的，他带来的便利，比如说原来的这种产业，人家对交通的依赖，对空间的依赖，在互联网背景下都会变得迎刃而解。比如说信息的这种。

同时互联网思维的核心是客户思维，这个非常好，对我们产业很有借鉴意义，从一开始，我们在做产业的时候就不能用投资的思维或者说开发的思维，用投资导向型和开发导向型，最后都很麻烦。如果你是基于客户需求的，从客户需求出发倒过来来做，很多事情就会恰恰找到了问题的点。所以我们产业聚集的时候，我们说不要做高大上的，一定要做接地气的项目，这就是客户，如何判断他接地气呢，他的接地气的核心标准就是客户喜欢，客户喜爱，这就非常好。

我们说产业聚集，这为什么有生命力，就是先有客户思维，招的多首先要有互联网的信息优势，能够把我们全球的这种客户的东西能够聚集起来，先有客户需求，有客户需求我们会有的放矢的来做产业的聚集，我们在一开始设计的时候充分考虑到客户的需求，同时客户又能够了解，我们开发的需求，这样打通了这个。这里面我认为首先是这样的，他是用互联网的工具来把大量的客户，我们要用传统手段根本找不到的客户，但是用互联网的方式很容易，这样我们做新区的建设，规划的时候，就做的非常有目标性，也非常准确，基于客户的。

记者：2015年利海集团在城镇化建设的计划和布局如何?

汪传虎：利海还是要发挥自己的优势，我们必须先的进入这个行业，我们比较早在模式上，在机制上，在产业资源上，以及在运营模式上我们做了探索和积累了一定的经验，要让这种经验汇集更多的项目，我觉得光我们一家是不行的，我们也在通过联盟的方式，通过联合体的方式，在全国来做。原来最早的方式我自己做，一个项目从规划设计到一级开发到产业，我发现太慢，因为中国新型城镇化有一个时机，而且市场上有很多企业需求跟我们合作，我们把战略进行调整，我们除了自己投的一些项目之外，我们会加大和各地的龙头企业或者说有志于从事于新型城镇化的企业来积极合作来做，我们更多的强调，我们把规划能力，顶层设计的能力，产业的聚合能力，以及金融创新方面的服务和产业运营，我们把这些做好，同时跟当地的企业进行结合。立海我们的核心做两个平台，第一个平台是强调那四个能力，就是规划定位，产业聚集，产融结合和产业运营，但是还有一个平台，通过产业投资控股公司来孵化出我们需要的这种产业资源，这才是最重要的。一个新型城镇化还是要靠产业落地，所以我们把这些产业资源都孵化好，在这个过程中用联盟的方式，我们就可以比较快的汇集更多的项目一起来干。

记者：对于2015中国的房地产业发展，您有怎样的判断和预测?

汪传虎：我觉得整个的行业发展到今天，就房地产行业发展到今天，我认为它是一个竞争格局会越来越激烈的一个格局，这是勿庸置疑的，大家都不用去讨论。我认为一个企业，一定要着眼于自己的核心能力的培养和打造，而不仅仅着眼于外部环境改善。中国房地产，我个人认为不管怎么发展，政府都不会接受那种过去粗放式的发展方式，这是绝对不会允许的，就是说逐步从拿地，从开发到金融以及到服务配套，以及税收各方面的政策逐步规范，这是大势所趋，必然的，再用粗放的方式，用投机的行为，我认为不要去想，如果用这种心态来讨论是没有价值的，这是第一个。

第二个我认为2015年房地产一定是一个良性发展的，这是我非常有信心的，非常肯定的，因为房地产行业在相当长的时间内，在城镇化高速发展的今天，我认为房地产行业一定是一个很好的行业，这是毫无疑问的，他一定不会说这个行业没有了，不是，但是这个行业之所以能够持续发展，他就是因为他能够充分的市场化，也就是说更能够形成这种通过竞争而形成的淘汰机制，来优化我们整个行业的参与者的素质能力和水平，所以在这个过程中这个行业才会真正发展，房地产行业未来的前途在什么地方，在你的核心能力，这种核心能力我认为更多的不是投资能力，可能是跟产业结合的这种服务运营包括资源整合这种能力，在这个过程中他的价值才会体现出来。单单靠买水泥盒子这个方面机会重来，我认为不可能，大家不要做这种期待。

【关于利海】

利海控股有限公司(以下简称“利海”)是一家以绿色城镇运营为核心业务的实业化企业集团，主营业务包括绿色城镇运营、农业科技、生态旅游、绿色地产、文化传媒和有色金属资源，拥有香港成报传媒集团(股票代码：08010.HK)和利海资源国际控股有限公司(股票代码：00195.HK)两家上市企业，总资产逾600亿元，员工10000多人。作为中国绿色城镇运营的倡导者和领导者，利海通过产业的整合带动区域的发展，建设产业驱动型的立体复合新城镇。目前利海已签约城镇运营项目6个，计划至2018年实施城镇运营项目23个。利海正以非凡的格局，掀开中国绿色城镇运营事业的崭新篇章。