另辟蹊径布局城镇

自2012年下半年开始，嘉凯城在做好房地产开发主业的基础上，实施城镇居民生活服务平台商的战略转型。公司在以长三角为核心的经济发达地区，打造面向城镇居民，包含传统零售、餐饮、社交娱乐、O2O零售业态以及综合市政服务等全新综合业态的“一站式城镇会客厅”。

与嘉凯城参与城镇商业开发不同，目前多数房企仍将一二线城市视作主战场。万达、绿地、方兴等房企的商业布局尚未涉及城镇。

2014年年底，商业地产服务机构RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的《商业地产·中国潜力城市40强》研究报告显示，武汉、长沙、成都、西安、合肥、郑州已成为商业开发的潜力城市，大型房企正在这些城市加速布局。

据RET睿意德高级董事王玉珂介绍，从趋势来看，内资开发商将二线的省会城市或区域型中心城市作为重点布局方向。而外资开发商则表现谨慎，其超过八成的新增项目仍选址一二线城市。

那么问题来了，嘉凯城布局城镇是另辟蹊径还是剑走偏锋?

“公司并非看空一二线城市的商业地产，而是由于一二线城市地价高企，竞争过于激烈。”嘉凯城一名内部人士向企业观察报记者表示，一二线城市的商业项目往往供大于求、同质化加剧，导致参与价值大打折扣。而小城镇则蕴藏着更多机会，其商业项目多处于空白阶段。

嘉凯城通过实地调研发现，一些并不起眼的小城镇，往往蕴含着惊人的消费实力与潜力。

该调研结果显示，2012年，浙江小城市培育试点镇的城镇居民人均可支配收入近3.6万元，与杭州市区居民的3.75万元相近。在生活成本方面，以商品房价格为例，浙江小城市培育试点镇的商品住宅均价7800元/平方米，仅为杭州市区的1/3。因此，与市区的高收入、高消费相比，小城镇的实际购买力更为可观。

同时，小城镇居民与一二线城市居民的消费行为正在趋同。随着一二线城市的消费习惯向下渗透，小城镇居民正在追赶大城市的生活时尚，追求更高层次的消费体验。

小城镇居民的社交消费需求同样强烈。未来，包含休闲、娱乐、社交等功能的体验式商业在小城镇极具发展潜力。

选择长三角区域，对于嘉凯城可谓轻车熟路。数据显示，在嘉凯城2013年的营业收入中，90%以上来自江浙沪地区。

此外，长三角的新型城镇化发展走在全国前列。在2013年中小城市新型城镇化质量100强县市中，江浙沪占据一半。在全国小城镇500强中，浙江、江苏两省合计占了近一半。其中，浙江省规划了43个小城市培育试点镇，江苏省规划了10个综合规划建设示范镇。

“在城市客厅中，10%是公共服务配套，它需要与地方政府密切沟通，把与公共服务职能相匹配的内容放进去，形成一个综合性的服务产品。”前述嘉凯城内部人士透露，预计2015年年初在浙江省诸暨市店口镇开业的嘉凯城城市客厅项目将成为一个模板。

店口镇位于诸暨市北部，素有“五金之乡”之称，毗邻萧山、绍兴。该镇常住人口14万，有着良好的产业基础，2013年全镇生产总值突破800亿元。同时，店口镇还是联合国开发计划署试点城镇、全国发展改革试点镇，也是首批浙江省小城市培育试点镇。目前，店口镇已有6家上市公司，当地居民收入水平较高。

“由于当地整体商业设施和服务配套还无法与经济发展相匹配，不少店口人跑到杭州、上海去消费。当地对于现代商业综合配套设施的需求十分强烈。”前述嘉凯城内部人士判断，商业地产的未来将呈现明显的两极化——特大城市和小城镇。“特大城市的商业机会是基于产业、资源集聚而带来的人口流入，小城镇的机会在于购买力提升、消费升级和新型城镇化推进。

资料显示，嘉凯城店口镇项目总建筑面积4万多平方米，容积率为1。该项目由“现代体验式商业+政府公共资源配套”组成，业态包括零售、餐饮、社交娱乐、综合市政服务(如市民广场、社保服务中心、水电煤服务点、博物馆等公共特色空间)。

嘉凯城认为，店口镇城市客厅项目不仅满足了当地居民的一站式消费需求，还通过政府资源定制化打造了综合市政服务，助力当地政府提升公共服务水平，也提升了项目的长期竞争力。

一位资深商业地产人士认为，这一业态设计充分考虑了城镇市场中政府与居民的多重需求，十分契合新型城镇化背景下的商业地产需求与城镇综合发展需求，其在商业业态内引入公共服务职能，可谓是“万达模式”在城镇市场的升级版。

该人士表示，店口镇的城市客厅模板成型后，预计将像万达广场模式一样进行快速复制。

“嘉凯城的城镇化布局正在让梦想照进现实，但挑战同样存在。”中投顾问高级研究员郑宇洁认为，综合服务平台的搭建对企业的资金链是个考验。此外，运营管理水平也将对嘉凯城的转型战略提出挑战。

东兴证券研报认为，嘉凯城转型发展城镇商业服务平台符合国家新型城镇化战略，得到了地方政府的大力支持，推进起来将较为迅速。

“从房地产行业来看，适龄购房人口已步入下行趋势，住宅市场将告别黄金期。”东兴证券分析师瞿永祥表示，未来将步入老龄化和消费型社会，嘉凯城由建房子转型做城镇商业服务符合这种发展趋势。

但在郑宇洁看来，嘉凯城当前的财务状况尚存在一定的压力。嘉凯城2014年三季报显示净利润为-5827.68万元，资产负债率为83.45%。

为缓解资金压力，嘉凯城近期动作频频。一方面，借力地产融资闸门开启，公司拟发行7亿元中期票据，以拓展融资渠道，补充资金实力；另一方面则继续加速剥离非主业。