郑沂：工业地产在中国按大类分其实有三种做法。第一类是做很大的园区开发，然后跟政府合作，招商引资。但是这类的盈利模式的本质，其实并不是建设持有出租，而是两种模式。一种是大量的政府补贴，去招商引资，获得政府补贴。

第二类是我们称之为工业地产里的香港模式，或者叫万达模式，除了工业地以外，同时政府会给一些不错的商业用地和住宅用地，商业用地和住宅用地快速销售，然后沉淀资金，把工业地产就可以持有或者养起来。第二类模式，就是在工业地名义上建设各种产品，销售掉，散售掉，这类也比较多，但是其本质接近于住宅。

第三类是持有、出租，配有基金，不同阶段，不同的基金产品，不同的收益率。这类是外资基金常用的。但是我们中国大部分本土做工业地产基本很少用这个模式，万通是第一家，也是目前这种模式做得最大的一家。我们的第一支基金发行是非常成功的，我们去年九月封闭，到现在其实陆陆续续有投资人希望加仓。现在我们只能说在2014年二期，我们预备发20亿左右，有些投资人已经认购份额了。

记者：收获确实非常大。您刚才也提到了，从资产管理的角度，最重要的就是风险把控。怎么样做到最大限度地为投资人规避风险呢?

郑沂：风险有几方面。第一方面，因为我们收购项目，有不少是除了同政府直接谈一手土地的供应之外，我们还会跟很多实体企业合作。这个实体企业早期项目卖给我们，然后他们再回租，以这种模式做了很多的交易。这种交易里面，你交易的调查，以及交易谈判，交易对手的选择，这里需要非常注意。所以第一个风险我们称之为交易风险。

第二个风险，会有一些市场风险。其实中国的工业地产，大家理解，其实很多时候是停留在一个比较泛泛的层面，中国的工业地产，我们理解，中国这么多工业地产，具有投资价值的地或者我们叫投资级物业的其实不多，有差不多80%以上的物业不一定具有投资价值的。所以，你要通过你行业的判断，区位的选择，物业形式的判断，以及我们自身的管理能力，我们自身未来对这个项目的看法、定位选择我们的项目。所以对市场风险的把握也是非常重要的。

第三块我们也看到一些政府风险，因为这两年工业地产上也有一些案例是打擦边球的操作，可能会引起政府的不理解。但是我们这么多年几个项目做下来以后，无论我们在无锡，在杭州，在成都。其实我们的项目，我们做的是几方多赢，到后面是非常受政府欢迎的。这个需要一个过程，需要一个大家相互合作理解的过程，也是需要这个行业去芜存菁吧。

“备战”资产证券化

记者：好的，最后一个问题，我们再谈一下，大家说得非常热的一个资产证券化的问题。我们也知道，就像您刚才说的，可能有八成物业是不符合标准的。资产证券化的过程的瓶颈，在这方面肯定有，不是所有的物业都能够满足资产证券化的硬性条件，比如资产结构太过复杂，第二个收益上可能没有达到标准，您如何看待资产证券化的过程?

郑沂：因为资产证券化呢，其实我们现在做工业地产，未来主要一个大的目标其实就是资产证券化。实际上资产证券化里我们分债类资产证券化，也就是现在市场大家经常说的狭义的资产证券化，大家经常说的其实是这类债类的。还有一类我们称之为权益类的资产证券化。对于我们房地产来说，实际上就是房地产行业的REITS，就是当你一个物业的租金非常成熟以后，租金非常稳定以后，然后你通过租金给投资人分红。

我们的工业地产其实瞄准的目标就是资产证券化，就是类似于PRE，就是REITS之前的资产重组这个阶段的私募基金。投资级物业一般有一些特殊的要求。首先你刚才已经提到了，产权、权属必须是分明的。所以，像我们基金，我们投的所有资产，我们目前要求是我的基金是百分之百持有控股这个资产的，我与其他的股权合作，我们一般不太做的。当然REITS，通常大部分国家的REITS没有百分之百这么严格，可能要求达到绝对控股就可以了。但是我们第一步是全部做到百分之百控股的。

第二个，就是这个资产里面的很多法律权属要很干净，有些工业地是租的地，建了厂房去用，或者是建仓库用，再来作资产证券化交易，这个是不符合规定的。还有一些工业地，是工业物业租过来，然后再改造，再出租的，但是权属不是你的，所以这类我们也是不做的。

第三个标准很重要的，就是经济效益问题，因为做资产证券化的要求是什么?要求你的现金流。我们基本是看资产估值的市场比较法，而不是看内在租金，内在现金流。

我们对这块非常重视，这也是我们为什么选择工业地产作为我们万通控股层面非常看重的一个投资方向。因为在中国所有的资产类别里面，包括公寓、写字楼、零售，工业这块相对其他的资产来说收益率是最高的一块，所以他符合REITS和资产证券化的要求，是有充分现金流支持的。所以，我们基本说是从这几个点在看资产证券化的资产。

我们这个基金，包括现在做私募基金，其实做的一件事情就是把市场上的一些资产，符合REITS标准的我们直接整合，有一些不符合资产证券化标准的，通过我们的增值服务，通过我们很多方面的完善，把他符合到投资型物业去。所以，我们这期基金叫增值性基金。这也是我们为什么在市场上比较受欢迎，因为整个理念，以及我们过去投资的业绩和案例，投资人看完了以后，基本都是非常满意，取得的业绩都不错。

通过对风险的有效控制，将市场交易风险、市场风险、政府风险控制在最低水平，这样才能保证工业地产开发的前瞻性、科学性，实现较好的经济效益，稳定市场开发坏境，为国家向实现工业化强国的目标更进一步。