新城新区前景广阔

李铁认为，新城新区是我国未来城镇化发展进程中一个非常重要的亮点，一个客观原因是，从现在到未来有大量的人口要进城，现有的城市空间已经没有办法容纳了。

李铁给大家算了一笔帐，目前中国城镇人口是7.3亿，户籍人口大概4.8亿，有2.5亿外来人口，其中还有近8000万城市兼容人口，在不同的城市就业和生存。到2020年，假设按每年1%的增长，每年有1600万人口进城。

“到了2030年，外来人口存量2.5亿，加上新增的2亿，还有城市兼容人口，他们居住什么地方？我们现有的城市能不能容纳下他们？”在李铁看来，对每年涌进来的外来人口需要开辟新区给他们居住，同时目前城里的人也需要改善自己原有的居住环境，这里都有十分庞大的需求。

中国的城镇化发展仅仅三十年，虽然上海、北京一些特大城市发展迅速，但在中西部地区和广大的中小城市和小城镇，老城区存在的问题特别突出。基础设施供给不全，人均住房狭小，公共服务严重滞后。而在老城区内去发展，又受到成本、投入以及发展空间问题的制约。

不仅新涌进来的城市人口需要新的空间承载，另外一方面，产业园区、工业的发展也需要开辟新的空间。李铁表示，从80年代至今，各种开发区、高新科技产业园区、民营企业产业园区早已在中国各类城市普及，并蓬勃兴起，所以这也是新区新城的重要组成部分。

而且李铁也提出，基础设施供给压力的需求，也不得不依靠新城新区的发展。他拿北京举例，北京的水到现在是不能直接饮用的，原因处在地下管道——从自来水厂出水口达标已经可以直接饮用，但是经过地下管道，水就没有办法再喝了，因为地下管道几十年没有更换，管道陈旧，所以里面含的污染物比较多。

“去改造这个地下管道是非常庞大的工程，既要考虑民生问题也要考虑到可能的资金回报，北京这样的城市尚且还存在这种问题，其他大量的中小城市问题更为突出。所以要改善基础设施，所以不得不把新城新区作为一个城市发展的目标。”

数据统计，到目前为止我国7.3亿城镇人口，有相当一部分人住在新城新区，“90%以上地级都有新区，县级城市也有，这是中国城镇化竞争非常重要的前景”他说。

但中国新城新区的发展各种问题也是非常突出，李铁一句“问题太多了”足以表达他的心情。

多年来，中国在推进城市化过程中，凭借强大的政府资源和政府能力，但又对城市化的发展规律并不十分了解，“可是又有迫切的动力，希望尽快的能够改善城镇面貌，希望尽快的能够达到甚至实行跨越式的发展。”

在老城做不到，在新城可以大手笔做到，之所以中国新城新区在中国如此雨后春笋，也是因为中国政府足够强大，低价拿地，大尺度的建设新城。但问题也就出在这个地方：“政府决策和市场需求，形成巨大反差。在决策过程中对资源的珍惜程度上，在产权的限制上，以及公众约束上都存在着一系列的严重的误差。”李铁将一系列的误差归结成了七点。

首先，选址问题离老城较远。据李铁考察，他发现大量新城新区选址，离城市比较远；也有一些专家提出建卫星城，通过离城市一定距离的新城摆脱旧城的发展趋势。李铁认为，一切都要新开辟成本就很高，选址和城市的距离和新区发展有着非常紧密的关系。

其次，空间过大。“新区应该在脑袋里考虑一下，有没有带来价值，怎么样让它更科学合理一些。”他在发言中举例说，某个新区开面积规划300平方公里，规划了20年，投入一千多个亿，现在只发展几十平方公里，基础投资已经投入，基金变成沉淀，形成了严重的债务。“这一类大规模的空间新区基本上都是领导拍脑袋出来的，没有经过科学规划。”

第三，成本过高，基础设施投入不计代价。中国目前的新城新区，大部分构造中看不中用。“看着很好看，生活并不方便，出门一定得开车。可是想这些新区，如果投资投这么大，人又进不去，水平又很高，他未来怎么样来维持他的公共基础设施成本？怎么样来发展他的服务业？怎么样来使人们在这里生活更为方便？”在他看来，新区在规划成本上已远远超出了城市的发展能力。

第四，新概念频出，“同样头疼，如高铁新城，空港新城，令人诧异的是，高铁站不在城里而在城外，高铁城里下车，搭公交回家，本来很方便。可走到城外十几公里，甚至几十公里，一去一回半个小时加一个小时的路程，大大的降低了高铁的效率。”

第五，违背城市发展规律。为什么这么多城市都把高铁修到他的城市郊区呢？李铁分析道，地方政府一方面想降低拆迁成本，另一方面地方政府自认为，如果高铁站建在那里，是不是就可以形成新的客流集散地，形成新城发展重要空间，历史上城市都是在交通要道。“可是他恰恰忽视了高铁的特点，高铁和航空港的特点，是要快进快出，不会集散停留。”李铁认为这违背了经济发展的规律。

第六，随意性强。李铁认为这里面有制度性的原因，也有观念上的原因。中国交通规划随着政府官员的想象来配置，各种新区建设在空间配置上，带有强烈的主观色彩。

第七，债务负担严重。新区建设资金不是靠政府预算投入来的，而是来自于卖地。“可是新区开发如果开发空间过大，如果你选址的位置不合理，那你就和你的房地产发展发生了矛盾。你房子卖到一定时候会卖完，土地出让预期可能难以实现，但是你的债务已经形成了。”

对新城新区的问题，李铁心情并不轻松：“我们最近这两三年到全国各地调查，几乎没有一个新区没有债务问题，而且债务规模都不小，远远超出了我们的想象。他们到我们这里来一谈规划，就说如何用发展思路来缓解债务压力。可是未来几年的土地卖光了，房子放在那里卖不出去，你再开发已经到了尽头，所以这种新区的发展模式已经从倒逼机制上来来迫使我们调整观念和规划。”

如何解决新区发展问题，李铁认为，要尊重经济发展规律，要尊重城市发展规律。在国际上的政府没有强烈的利益动机而是只有公共服务的要求，并不都是过高过大的规划。而中国卖地财政是扩大人口规模的初始动因，卖地财政所形成的城市形态，又限制了人口的进入，视觉化、成本高，而农民进不来。

而选择什么样的地方成为发展新区的重中之重。近二十年摊大饼的新城建设模式备受批判，我国也提出一种卫星城市发展模式。而据李铁对国际城市化发展规律的研究，似乎不赞同卫星城状态。他指出世界上所有的城市，除了极少数的国家都是摊出来的，而且他不是薄摊，而是厚摊。

“卫星城状态是当空间过度饱和的时候，世界上的这些大都市沿着他的向外的交通线才形成了树枝状的发展轨迹，无论是东京、首尔、伦敦、巴黎都是如此”他说。

那为什么城市沿着边界扩展是最合理的选择呢？是因为基础设施供应链短，服务业成本低，不用新开。整个城市发展也符合人的最基本的方便的需求。据了解，所有的沿着城市边界发展的新区基本都符合规律，都发展的很好，离城市原的新区一定会出现问题，李铁说这也是规律。

同时也要控制新区的规模，降低成本。李铁说不反对建设十万、二十万三十万人新城，“我们反对的是领导一拍脑袋几百平方公里新区，这个将来会造成资源严重浪费。”生态新城，提高人口密度，提高资源配置效率，这是最合理的选择。