武汉中央居住区建设为何滞后？

武汉是一个水城。新世纪之前，武汉对于水的理解首先是防洪，武汉这个城市在近百年来有数次被淹的灾难，最近的一次是1998年的大洪水。武汉的基础设施建设首先是解决防洪的问题，只有解决了水之忧、水之患，才能大规模投入以交通路网为主的基础设施建设。

随着三峡大坝竣工，武汉水患彻底根治，汉口江滩公园建成开放是其标志。武汉的环线、地铁、桥隧等城市基础设施建设开始大力推进、 2006年武汉三环线修通，主城区面积扩大为682万平方公里。2012年武汉的第一条地铁运行。武汉从沿江岸经济发展向离岸经济发展过度，城市空间从带 状发展向环状发展过度，演进为等轴状经济空间，城市进入环状圈层模式。

城市的环状圈层结构使得城市均质性极大提升，社会综合成本变低，为城市经济发展提供了良好的基础设施。

直到现在，每年有上万个工地施工，这是武汉欲成为国家中心城市必须付出的代价。这也是武汉的CLD滞后提出的原因，如若没有内环、二环、三环，没有快速交通路网，没有地铁，中央居住区也不会成立的，即使建了CLD也是一个"睡城"乃至"鬼城"。

城市在急剧扩张的背后也需要冷思考，施工工地应该和城市建设环境容量相匹配，如何科学把控总量，合理调配工期，预案周密严谨，而不是一万多工地一拥而上，满城挖到满城堵。

虽然武汉中央居住区规划滞后于一线城市，但随着二环全线通车的日益临近，将极大推动CLD（中央居住区）的布局与建设。主城区基础设施建设是CLD（中央居住区）的前提与约束，因此可以说，武汉的CLD（中央居住区）和二环拉动城市空间发展相辅相成。

中央居住区有哪些特征？

其一：大体上，中央居住区要有一定的规模，人口大约5—10万人，也就是2-4个百万方容量的楼盘，共同构建的一个居住区

其二：在城市规划结构上，需要了解平方公里概念。城市空间是被网格化的主干道所区分，每个区块大约是800—1200平方米。而中央居住区规模应该对应平方公里概念，若干个平方公里构成一个中央居住区，承载数万人。

其三：适合现代城市交通的快行系统与慢行系统

如果以机动车为主的主干道是动脉，那么以人行为主的慢行系统则是细血管。区域交通的衡量指标之一是城市干道密度，如每平方公里上有四公里长的主干道，即被主干道所围合，如不足四公里则意味着有断头路。上海干道密度大约是4.7，北京大约4，而武汉不到3。

另一个指标是通达度，即从A到B之间有几条路可以选择？如果A到B只有一条路选择，通达度就是1，如果两条，就是2，以此类推。通达度越高路径选择越多，交通条件越好。

例如白沙洲区域，主干道修建的非常好，但细血管不畅，这也就制约了居住生活功能，无论驾车还是公交均不便捷。而这样的区域板块也有许多。

再例如二七长江大桥修通后，对两岸桥头堡的推动，远不如长江二桥哪？就是因为慢行系统不好，和长江二桥不同，徐东下了桥可以迅速到达目的地。，二七长江大桥是二环的快速通道，快速通道如果没有慢行系统的接驳，就会造成车旺人不旺，人不旺财就不旺。

因此，CLD（中央居住区）不能只有快速交通，而缺乏慢行系统。

中央居住区的升值因素——区域推动因子

中央居住区不只是盖房子，要有路网，有地铁，还要有充分的生活配套，更重要的是要有"区域推动因子"，比如高端商务、生产服务、现代物流等等。中央居住区的价值提升就需要具备这种驱动因子，当房价长期处于洼地时，恰恰说明缺乏驱动因子。

就武汉而言，中央居住区的推动因子有以下几类：一是高端服务业，2013武汉GDP达9000亿元，继续排名全国第九。最近几年武汉GDP中，50%以上 是第三产业业贡献的。二是生产服务业，比如光谷的金融服务业、墨水湖的领事馆区配套、武汉高铁站的物流区、后湖市民之家的行政服务区等。三是大量的白领就 业机会，中央居住区满足的是城市中、高收入人群的居住生活，这部分人群的消费理念、生活需求会衍生出各种社会性服务需求，形成一个社会化服务链，推动中央 居住区的区域经济发展。

区域推动因子是房价上涨的必要条件

以白沙洲、大东湖、墨水湖、后湖等中央居住区为例。大东湖有高铁站，墨水湖有使馆区，后湖以前房价很低，但后来他有一个区域推动因子：市民之家。一下房价就起来了，当一个区域只有生活配套，缺乏推动因子的时候，房价不会上涨这么多。

如果一个区域有房子，有路网，有配套，就认为房价会涨起来，这只是在房屋供不应求的情况下有可能；而在供需平衡的情况下，区域提升有两个条件，一个是路网、配套等充分条件，充分条件都不具备则是"睡城""鬼城"。另一个是必要条件，即区域推动因子。

因此，购房时应先看区域发展前景，判别推动因子；再看商业、医疗、教育等配套设施、路网建设；然后是看项目环境、园林景观；最后看户型，卖的是面积用的户型。看房应该从大往小看，而不是从小往大看。

对比白沙洲、大东湖、四新（墨水湖）的现实房价，不难看出，同样是打中央居住区的概念，由于缺乏区域推动力，白沙洲房价仍在洼地之中。

文化奠定中央居住区的未来

武汉市主城区的房地产板块众多（32个），碎片化程度高，并不是每个板块都可以演进为中央居住区。中央居住区除了应有的规划结构、基础设施之外，尤为重要的是文化构建。

中央居住区的文化构建包括几个维度：邻里之间，生活方式、社区关系，行为准则。文化定位如何表达在表现在建筑立面，环境气氛上，需要不 断探索。如何构建邻里关系是迫切也需要考虑。购买房屋就是购买未来的生活方式，买了新房也就"买了"新的邻里关系，新的生活准则，新的文化氛围。

可以说，现阶段武汉的中央居住区还不是很成熟，还缺乏统一的构建和规划，其文化内涵还需进一步提升。当今的中央居住区不应该只是单一的房屋建筑，而应具有同样文化追求内涵的项目。使得居住者在实现居住功能的同时也能享受到深厚的文化底蕴，为人类文明提供良好的发展空间。