陈磊（赛普咨询战略事业部高级咨询师）提出，产业地产开发商必须调整思路与理念，在与地方政府交涉时必须足够强势，并且从商业模式上进行破题，只有这样才能获得良好的发展。

中国房地产报：产业地产近年来为什么突然受到追捧？

陈磊：产业地产从无到有，可以大致划分为两个阶段。

一是从1994年到2010年。在这个阶段，从中央到各个地区都处在改革开放的大潮中。当时产业园区的主要特征是吸引国外制造业企业。因此服务于境外的制造业企业也就成为了产业园的主要客户。

这个阶段中，地方政府需要引进外资，但是自身又没有足够的资金实力，因此就开始在所管辖的区域内通过出让住宅土地、炒高地价来获得卖地收益。然后用这部分收入去开发和建设产业园区，再以低价出租给这些制造业企业。这些中低端制造企业进入之后，借着低廉的土地成本优势获得了长足的发展，而中国也在2005年前后就成为了世界工厂。这一阶段产业园区的开发常常由地方政府操盘，不可避免地埋下了很多隐患：其一，大中城市的住宅土地出让比例占土地总出让比例较低，地方政府必须通过提高这些住宅用地的价格才能获得足够的财政收入；其二，产业用地的粗放使用导致很多低端高污染企业横行，带来产能过剩的同时，也导致产业的创新力不足。

二是2010年至2020年。

在这一阶段，地方政府通过大量廉租房的建设来加大住宅的供给，但土地招拍挂制度却使得土地成本提高，与此同时，产业园区的开发成本也相应提高了。同时，地方政府开始通过各方面的管制措施更加审慎地规划财政收入的使用。这就使市场力量得以更多地参与到产业园区的开发中。以往由地方政府主导园区项目的情况逐渐变少，企业操盘的案例不断增加。而地方政府主要通过指标控制以及产业规划来引导这些开发企业。

这个阶段又可以分为几个不同的时期。

首先是从2010年到2013年的孵化期。这个时期不论政府还是企业，都逐步认识到以往产业园区的开发模式存在问题，但是对于如何调整政策、解决模式问题，还没有达成共识。但是不可忽略的是，以华夏幸福基业为代表的企业，都在这个阶段获得了较为长足的发展，并且在自身的商业模式上踏出了探索与创新的第一步。其次，是从2013年到2015年的转型期。这个时期，从中央政府到各个地方政府，都在逐步制定一些细则来规范产业园区的发展。以往由地方政府操盘的惯例也逐步过渡到企业与市场力量来操盘。

而在往后的时间段内，产业地产将进入爆发期。

中国房地产报：在爆发期前夕，产业地产还存在哪些需要注意的发展隐患？

陈磊：国内产业园区目前的发展我认为主要存在三大问题。

第一，在各大城市开启限购政策之时，住宅开发商也在积极寻求转型，它们转型的第一个选择是去做商业地产。然而从这几年的成果来看，不少开发商转型进入商业地产之时并没有将思路转变过来，还是用住宅地产的思维理念来做商业地产，最终只是换了个噱头，做出来的还是“挂羊头卖狗肉”的住宅。

在土地成本继续飙升的情况下，现在不少中小开发商又开始试图进入产业地产领域。但是这些开发商如果还是不转换思维，不仅容易受地方政府左右，也难以取得理想的效果。

实际上在1994年前后，就曾经出现大量低效率的乡镇企业园区，直到2002年左右，中央和地方政府才逐步开始清理这些低效率的开发区。如果开发商迫于没有其他出路，就转型进入产业地产，这种无序的状态很可能会再次出现。

第二，尽管有的开发商意识到转型与思路转变的必要，但却忽略了目前中央政策与地方政策都处在快速调整的时期。地方政府确实打算往回退，让市场力量逐步去主导产业园区的发展，但对于要退到哪一步，地方政府的认识其实并不明晰。

因此，开发商必须认识到地方政府的定位，在创造区域价值的同时，必须清楚知道需要从地方政府获得何种支持。在这个基础上，再去与地方政府协商。现在是市场力量能够影响地方政府以及参与游戏规则制定的一个契机，开发商必须对自身与政府的定位更加明晰，才能在未来享受到更大的成长红利。而过去地方政府常常出现出尔反尔的情况，这也要求开发商必须有足够广阔的视野。

第三，目前操盘产业地产项目的企业，还未从商业模式上破题。不少产业地产开发商目前所取得的成功主要还是基于住宅销售。如果缺乏住宅价格和成交量的支撑，仅靠产业园区发展带动区域发展，还是存在相当大的困难。但必须认识到的是，除了企业自身的原因外，土地制度、户籍制度等外部原因也在影响着园区的发展模式。

产业地产发展潜力巨大，开发商可以更加合理灵活的运用自身的资源，投身产业地产这个领域，实现自己的利益。