项目简介

河南邓州市260亩城市综合体旧城改造项目标的介绍
联系人：汉海拍卖集团公司覃璐13995518704
一、 项目概况
该项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧，为邓州市老城区核心地段。
该片区土地总面积340亩（实际面积以市规划局出具的红线图为准）其中： 1、根据初步规划，可供出让的国有建设用地共260亩，

220亩为可开发销售的商住用地，40亩为安置房建设用地由发投公司负责取得国有建设用地使用权证。2、在现有土地中，净地有177

亩，需拆迁的集体用地约83亩。3、体育公园占地80亩，根据项目招商反馈情况，确定由政府另行自建或纳入到本次项目中一并完成

投资。
 土地四至和性质如下规划图所示：
可出让净地：地块C：77亩，地块 D：60亩，地块F：40亩。
待拆迁毛地：地块A：43亩（初步规划为集中商业），地块 B：约40亩。
工程投资建设：1、图中所示的E部分为拟建设的南阁路。2、还建安置房用地（建筑面积9.8万平方米），占地约40亩。根据投资需要

，安置房的建设选址有两种方案：（1）将安置房放在净地的F区域进行建设，有利于拆迁安置的进度。（2）将安置房放在待拆迁的B

区域。
二、项目运作模式
考虑到片区存在拆迁，结合统一规划、分布实施的现实要求，采用土地开发融资权拍卖的方式运作本项目。
土地开发融资权定义：政府与投资人签订相关协议，由投资人负责出资，协助政府完成约定片区内的土地征地拆迁补偿及相关工程建

设投资，政府负责按相关程序完成约定规划区域内的土地收储工作后，依法组织国有建设用地使用权出让，政府按约定参照国有建设

用地使用权出让结果向投资人支付投资回报的权利义务关系。
就该项目而言包含以下具体内容：1、还建安置房的投资建设（总建筑面积约98000平方米），约19600万元。2、南阁路的标准化修建

，约1800万元。3、片区内约定土地的征地拆迁补偿资金的出资，约7200万元。4、投资人的投资回报是来源于片区内可以出让的220

亩国有建设用地使用权的出让收益。
投资人前期投入工程建设及现金费用共计28600万元，得到国有建设用地220亩，折合单价130万元/亩。
三、项目优势
? 地理位置优越。项目位于邓州市核心轴线 “团结路”和“穰城路”交汇处东南面，配套完善，方圆两公里范围内有市人民

医院、邓州市第一高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等。地块四面临路，为双向四车道道路（人车分流），非常适

合开发城市综合体项目。同时，地块拆迁量较少，且待拆迁区域位于地块的边角地带，不影响项目的前期开发建设，项目启动快、风

险小。
? 工程投资大、资金占用少。作为旧城改造项目，此项目需要现金7200万元，而工程建设投资近2亿元，有177亩净地可在3-6

个月内完成出让。项目占用资金少、可以迅速启动项目。
? 项目价格相对较低。邓州市近三年的土地出让面积约400亩/年，项目地块周边土地平均单价约为170-200万元/亩，最高单价

超过300万元/亩。地块临团结路底商均价在32000元/㎡，住宅均价约4000元/㎡，该项目折算毛地价格约130万/亩，作为城市综合体

项目价格极具竞争力。
? 邓州人口优势。邓州原隶属南阳市，南阳为河南人口第一大市，总人口1010万，邓州市人口在南阳各县市区排名第一。2013

年，邓州市总人口约180万，建成区面积约40平方公里，人口超过40万，城镇化率为34%，作为2014年升格河南省政府十个直管市之一

，城市规划面积将达到60平方公里，人口将达到60万，城区人口仍有较大的增长空间。

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