项目简介

河南省邓州市城市综合体旧城改造项目
【拍卖标的】项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧，为邓州市老城区核心地段。项目占地约260亩，后期可出让国有建设用地约220亩，总投资约28600万元，折合土地单价约130万/亩。
该项目具体内容：1、投资工程部分约2.14亿元（用于南阁路的标准化修建约1800万元；9.8万平方米还建安置房的投资建设约19600万元）；2、片区内约定土地的征地拆迁补偿资金的出资约7200万元（现金支付）。3、投资人的投资回报是来源于片区内可以出让的220亩国有建设用地使用权的出让收益。投资人前期投入工程建设及现金费用共计28600万元，得到国有建设用地220亩，折合单价130万元/亩。(竞买保证金2000万)
（土地开发融资权的定义是：政府与投资人签订相关协议，由投资人负责出资，协助政府完成约定片区内的土地征地拆迁补偿及相关工程建设投资，政府负责按相关程序完成约定规划区域内的土地收储工作后，依法组织国有建设用地使用权出让，政府按约定参照国有建设用地使用权出让结果向投资人支付投资回报的权利义务关系。）
【项目优势】
1、 地理位置优越。项目位于邓州市核心轴线 “团结路”和“穰城路”交汇处东南面，配套完善，方圆两公里范围内有市人民医院、邓州市第一高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等。地块四面临路，为双向四车道道路（人车分流），非常适合开发城市综合体项目。同时，地块拆迁量较少，且待拆迁区域位于地块的边角地带，不影响项目的前期开发建设，项目启动快、风险小
2、 工程投资大、资金占用少。作为旧城改造项目，此项目需要现金7200万元，而工程建设投资近2亿元，有177亩净地可在3-6个月内完成出让。项目占用资金少、可以迅速启动项目。
3、 项目价格相对较低。邓州市近三年的土地出让面积约400亩/年，项目地块周边土地平均单价约为170-200万元/亩，最高单价超过300万元/亩。地块临团结路底商均价在32000元/㎡，住宅均价约4000元/㎡，该项目折算毛地价格约130万/亩，作为城市综合体项目价格极具竞争力。
4、 邓州人口优势。邓州原隶属南阳市，南阳为河南人口第一大市，总人口1010万，邓州市人口在南阳各县市区排名第一。2013年，邓州市总人口约180万，建成区面积约40平方公里，人口超过40万，城镇化率为34%，作为2014年升格河南省政府十个直管市之一，城市规划面积将达到60平方公里，人口将达到60万，城区人口仍有较大的增长空间。
5、 城区规划和人口发展空间大。根据邓州市城乡总体规划（2015-2030年），邓州中心城区建设用地空间结构为“一心双轴、三带四廊”的“九宫”城市格局。本城市综合体项目地块即位于双轴“团结路”和“穰城路”交汇节点上。到2016年，全市城镇化率达到40%以上，城区建设用地面积达50平方公里，人口50万人左右。到2020年，邓州市城镇化率达到49%以上，城区建设用地面积达60平方公里、人口60万人左右。到2030年，城镇化率达到70%左右，城区建设用地面积达90平方公里，人口90万人左右。按照2010年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来三年邓州市建成区新增20万人的住房需求面积将达716万平方米。邓州市城区商品房需求量缺口较大，未来区域房地产市场综合潜力较大。
6、 城市发展四大机遇。作为升格的省管市，邓州有四大机遇：一是省全面直管带来的机遇。二是丹江口库区区域中心城市建设带来的机遇。三是深化改革带来的机遇。四是粮食核心主产区建设带来的机遇。受政策利好，邓州市将会获取更多项目、资金，对全市经济社会发展必将起到更大的推动作用，在近几年会迎来快速发展的机遇，和其他发展成熟的城市相比邓州的近期发展空间较大，将会直接带来人口的净流入和房地产市场的发展。

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