项目简介

地上物/设施 : 给水,排水,通电,通路,通讯,通暖气,通天燃气或煤气,场地平整,房屋 周边配套 : 轻轨地铁,公路,公交站,超市,菜市场,学校,商场,医院 一、项目概况及开发指标: 1、本项目已列入《各年度转入2010年深圳( 农用地、 商住地、 工业地)市城市更新单元规划制定计划》,是《制定计划》中编号54的项目,目前项目单元专项规划正在市规划国土委(局技委)做最后审批。 2、本项目为二类居住用地、商业用地、公共绿地及道路用地,总占地面积约68821.7平米,开发建设用地面积42671.3平米。 1最理想的申报情况:申报容积率为6,申报计容总建筑面积约258000平米,其中: (1)住宅建筑面积170000平米(含21000平米保障性住房,政府将按成本价加上3%的利润回购保障性住房) (2)办公/商务公寓建筑面积48950平米 (3)商业建筑面积30000平米(含2000平米回迁面积)、 (4)地上公共配套面积9050平米。 2最差的申报情况:审批容积率为5.6,申报计容总建筑面积约239000平米,其中: (1)住宅建筑面积170000平米(含21000平米保障性住房,政府将按成本价加上3%的利润回购保障性住房) (2)办公/商务公寓建筑面积29950平米 (3)商业建筑面积30000平米(含2000平米回迁面积)、 (4)地上公共配套面积9050平米。 3最有可能的申报情况:审批容积率在5.6~6.0之间,申报计容总建筑面积在239000~258000平米之间。建议在专项规划指标审批未最终出来之前划分为三个区间计价: (1)当计容总建筑面积在239000~245000平米之间时(不包含245000平米)作价9.5亿; (2)当计容总建筑面积在245000~251000平米之间时(不包含251000平米)作价10亿; (3)当计容总建筑面积在251000~258000平米之间时,作价10.5亿。 二、项目收购价格: 1、项目现状收购价格:人民币9.5亿~10.5亿元(按照以上容积率计价区间计算收购价格)。 2、现状收购价格包括的费用: (1)项目公司的注册资金1亿元; (2) 项目自始至双方签订正式协议之日止已经支付的有关项目公司的运营费用:包括但不限于公司日常经营管理费用、项目已支付的拆迁公司工作经费、规划设计审批、已收购物业的测量、评估等专业费用、已完成的年度、月度安保公司费用、已支付给村委等相关的费用及活动费用等; (3)项目自始至双方签订正式协议之日止已经支付的有关项目已经收购完成的71500平米(包括回迁及现金赔偿)的物业的现金补偿款、过渡安置费、装修费等相关拆迁费用;包括甲方已向村委支付的购买7000平米非农指标的费用等。 (4)甲方已经以甲方或甲方委托的个人名义收购的物业约为15000平米; (5)政府应返还项目公司垫付的收购龙岗大道(原深惠路)70-120米拆迁补偿费用约6800万。 四、关于项目已拆迁及未拆迁的物业面积: 1、截至2015年3月9日为止,项目红线内、红线外、甲方已收购物业的面积为: (1)村民回迁面积约:24500平米 (2)公司现金收楼面积(红线内 绿化带):47000平米 (3)甲方已自身名义收购的面积约:15000平米 2、截至2015年3月9日为止,项目红线内、红线外、甲方未收购物业的面积为: (1)项目未收购的面积(红线内 绿化带)约为:60000平米 项目未收购的面积其中预计要求物业赔偿的比例为60%,要求现金补偿的比例为40%。红线内要求现金补偿的单价约为12000元/平米,红线外要求现金补偿的单价为6000元/平米。 五、关于收购税务处理的建议: 1.公司收楼票据(收据):352,738,313元。 2.个人代公司收楼票据(收据):67,151,255元。 3.工程费、保安服务费、办公费、过渡费等票据:3,500万元。 4.公司注册资金:10,000万元。 5.具体运作: (A).1 3 4=487,738,313元。 (B).个人代收楼面积14,721平方?0,000元=294,420,000元。 (C).(A) (B)=782,158,313元(此为可入账金额)。 (D).余下金额可在下一步收楼时,以个人名义收购20,000平方,再溢价转让给公司。

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