项目简介

海花岛（洋浦）滨海新区20万平方米综合商住广场项目转让 一、项目所在地房地产价格 1、项目当地房产价格。先搜索马井滨海新区＂恒大海花岛项目＂了解概况。20万综合商住广场项目阰邻＂恒大海花岛＂只隔一条滨海大道直线800多米。＂海花岛＂一、二期开盘时盛况空前！每次开盘凡是海口大、儋州、洋浦、马井宾馆全部包下，全国、东南亚当天飞机几乎全包。全儋州市，洋浦等公安干警全部去滨海新区维持秩序。包大巴車近千辆运送，每次都有10万－20万人，买房象买白菜，不认筹的不让进销售区，摇不到号的不许买房，几十个人有一个人能参加抽签…… ＂恒大海花岛＂创造了中国和东南亚各国一个空前买楼的奇迹。现海花岛第一次二次开盘的房现已卖到2－3万元／平方，现不但没有现房，2019年前报建图纸都卖光。周围房近几月全部到1.6万元／平方米左右，而且是一房难求没有现房！所在滨海新区楼房跟着全面火爆。 2、土地楼面价格比较：目前，马井滨海新区土地价格同儋州市里比高出一倍多。而儋州市里前段时期土地楼面价近4000元/平方米。按此计算我们阰邻＂恒大海花岛＂傍的楼面地价应为8000元/平方米。而我司在马井滨海新区最好的土地，已经报完建的项目仅为2000元/平方米，去掉报建费等楼面价还不足1800元/平方米。相当于政府拍卖价的四分之一。 二、马井滨海新区城市的主要亮点 1、西部机场、高铁站、东南亚最大洋浦深水巷，白马井洋浦至海口二条高速公路、距海口90多公里，地处海南西部交通输纽。 2、马井滨海新区、海花岛、马井镇、洋浦开发区溶为一体形成一个新型滨海新区30多万人口的卫星城市，这些将来比东海岸要有优势。 3、省政府把其当成西部发展的龙头，给予特殊的扶植和更优惠的政策。 4、海南东海岸琼海、万宁、凌水海岸房均价2万－3万元／平方米，而西部马井宾海新区的房平约有1.5万元/平方米均价，涨幅空间之大，现正赶超东线房价。 5、省政府敋将跑马博彩放在＂海花岛＂。全省最大的娱乐园，最大商业体在今年未明年上半年在＂海花岛＂开业。 6、全省最大洋浦港保税区和开发区，是全国人大批准的特别开发区… 三、时间效益明显 目前滨海新区一房难求、一地难求，各大开发商疯拥寻地，但滨海中心区已无地。假如有也要一至二年才能上马开发。目前正是一房难求一地难求时期。而我司阰邻＂海花岛＂20万平方米报建项目即可开工，正好赶上这期海南房地产热潮！抢先时间效益。其它征地或买地，都很难赶上这一良好商机。 四、20万平方米项目良好的位置 1、位置优势。项目在滨海新区市中心商业区，离海几百米，离开发区管委会一路之隔，离洋浦15米，离海花岛800多米，阰邻马井镇。是马井滨海新区城市商业气氛最佳，几乎是海边一线位置。 五、项目价格和分类 (一)、项目售价：按政府公示总报建，199513平方米x2000元＝3.96亿元。相当于楼面价1800元/平方米，相当于当地政府拍卖价格的四分之一。 (二)、项目的分类：其中，1、地上一至三层裙楼约5万平方米可分割的零售商铺;2、地下一层约1万平方米也是可分割办证商铺用房；3、地上11万平方米居住用房，其中80％是70多平方米已经绝版政府不批的小户型。 六、总成本和总销售额 1、总成本：土地项目成本3.96亿＋建安成本3600元/平方米x199513平方米项目＝7.18亿元；3.96亿十7.18亿＝11.14亿元； 2、总售价：地上三层地下一层商铺约6万平方米，平均售价3万元/平方米，既6万平方米x3万元＝18亿；高级精装修公寓每平方米平均价1.6万元x11万平方米＝17.6亿元；地下地上停车位1548个x8万＝1.23 亿。总售额约为：36.83亿元。 七、总经济效益 总销售额36.83亿－总投资11.14亿元＝25.69亿元毛利－税收＋管理＋销售广告＋资金使用成本＋不可预知等成本。其中：用装修每平方米报税3000元x20万平方米二6亿税票冲抵增值税和税收。 总经济效益估算：25.69亿元－10.69亿＝15亿元纯收入。每平方米纯收入近8000元。 八、市场涨价因素 现海南东线琼海、万宁、凌水海滨房产平均2万一3万元。如果西线马井滨海新区（海花岛）一线海宾房能赶超东线海滨房，每平米涨到3万左右，净利润可达30亿左右。 随着海南省全省房价不断升温，随着西线房价不断上升，二年后总效益30亿以上不是神话。 九、资金回笼时间 在一地难求、一房难求的白马井滨海新区开盘就抢光。现报建图纸都买到2019年，没有现房销售。如果全面开工，三年内全部售出资金全部回笼。 （以上效益分析供经营者参考)

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