项目简介

一、地块基本情况 地块位于上海( 农用地、 商住地、 工业地)市闸北区苏河湾,在上海地图的中心位置,东至福 建北路、南至天潼路、西至浙江( 农用地、 商住地、 工业地)北路、北至七浦路,占地面积20868.1 平方米,建筑面积不超过83000 平方米(不含地下的建筑面积)。 本地块自南北分为一二两期,其中:一期北临七浦路,占地面积 10979 平方米,建筑面积约43810 平方米,除拐角一户外已拆为净地, 目前已取得房地产权证和建设用地规划许可证;二期南邻苏州( 农用地、 商住地、 工业地)河绿化 带,尚有400 多户待拆迁。 二、地块交易总价 项目公司注册资本金10100 万元,项目实际投入18 亿元,项目 没有银行贷款,有17 亿元为项目公司股东方借款,以上投入未计算 股东借款利息。 现在以现状估值23.5 亿元,转让控股权80%,即转让价为18.8 亿 元。另加中介服务费:2%。 三、地块转让模式及投资收益 1、买方分期支付款项,卖方资金逐步收回,卖方承担拆迁风险 买方先支付转让价款的一部分5 亿元,获取项目80%股权过户以 及项目操作权。其余13.8 亿元仍然以原股东借款留在项目公司,可 根据2 期动拆迁进度以及一期开发销售情况分期逐步。这部分项目公 司占用原股东资金按照11%年息计算利息。 目前项目公司已经与几家银行及资产管理公司达成意向,可以旧 城改造名义获得10 亿元贷款。这样买方后续动拆迁和开发基本上不 需要再动用资金,可以用项目本身融资功能及一二期滚动开发解决资 金。 在项目公司向政府支付保证金后,政府可承诺18 个月拆完,而 且项目已经获得700 多套保障安置房指标,均价为9000 多元每平米, 项目的动拆迁成本基本可控制,不会随房价上涨而大幅波动。卖方可 以在转让协议里承诺在8 个月内完成二期拆迁工作的70%,12 个月内 红线内基本拆迁完毕(不影响买家获取4 证),两年内地块拆迁全部 完成。在承诺时间内完成拆迁,买方开始支付剩余款项;若逾期没有 完成进度,则买方可选择放弃购买二期地块,无需承担任何拆迁风险, 卖方用未收回的13.8 亿元项目转让款做动拆迁保证。如果动拆迁超 出10 亿元的部分由卖方股东承担,该部分可直接在13.8 亿尾款中扣 除。 2、买方资金5亿左右占用四年时间,收回净利润17亿元,并获得4 万平米长期收租金商铺 根据周边七浦路目前店面售价平均10 万/平方米(底商店面售价 高达20 万/平米),如果按照该地块83000的地上建筑面积(商业为1.9 万平米,写字楼为6.4 万平米)出售简单测算收入超73 亿元,毛利 润33 亿元,扣除土地增值税和所得税后净利润约为17 亿元,权益净 利润(80%)为13.6 亿元。买家投入5 亿亿元资金(剩余13.8 亿元 项目转让款其实就是项目公司逐步偿还老股东借款,不需要买家继续 投入),获得项目80%股权,占用时间约4 年,而净收益或高达13.6 亿元。该收益为偿还所有贷款和老股东借款后的税后净收益。 以上净收益为可销售房产的收益(未包含不出售的持有商铺), 项目地下商铺约为3 万平米,相邻20 米的七浦路商铺租金为每平米 一年超过1 万元,我们暂按照50%计算,项目建成后,可持有的长期 收租商铺年租金收入约为1.5 亿元每年,以后会逐年增长至与七浦路 商铺租金收入持平,达到每年租金收入3 亿元。 四、项目所在区位背景介绍 1、建设地点 该地块位于上海市中心地带“黄金水岸”苏河湾,蕴藏着顶尖的 商业文化和人文传统的区位价值:坐拥苏州河与黄浦江相汇之风水宝 地,荟集宝格丽(Bvlgari)酒店、法拉利(Ferrari) 会所等世界顶级 奢侈商业品牌, 2、项目控制性详细规划指标

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