项目简介

浦东三林经济适用房开发建造的一些概况: 1、总建筑面积约30万平方米;土地面积:281亩。土地总价5.1亿元。 单价:楼板价格1700元,政府回购价格不低于5800元(含配套费用),容积率1.6,为18层加地下一层;另支付中介费50元/平米.建筑面积。 2、政府回购款的支付:正负零30%,封顶30%,移交35%,5%质量保证金; 3、土地款的支付:签定合同支付100%; 4、相关政策参照上海市的经济适用房优惠政策(人防免费,税收优惠减免印花税、城镇土地使用税、土地增值税、契税,土地可以抵押贷款最大放贷60%); 5、签定回购合同由市里牵头,土地出让金付到区里;工期约两年半至三年。 6、拿本项目的费用:政府平台费用200元每平方(有正规发票,可以做成本入帐),支付按第三方托管形式,中标后签定两大合同后一次付清。 7、若有意向,请准备以下资料含:上海二级房产开发资质、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、银行存款资金证明5亿以上,资料一式两份,复印件盖红章。 8、本项目初步投资及回报估算: 开发建设过程中的成本核算(仅供参考):按单位平方米计算 1)土建及配套建筑施工成本:1900元/平方米; 2)小区市政绿化等大配套260元/平方米,室内配套100元/平方米; 3)设计及前期开发费用:120元/平方米; 4)土地楼板价:1700元/平方米 5)项目管理费:30元/平方米 6)税金:130元/平方米 7)政府支付企业回购价格:5800元/平方米 8)小区开发的商铺和约10%的商品房配置收益归开发商所有。现在该地域的动迁房上市后的挂牌售价约1.2万元/平方米,商铺四至六万不等。 9)综合上述费用,企业收益=(7)-(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=1560元/平方米;同时商品房销售收入为:12000-5800 1560=7760元/平方米,商铺收入约抵消增值税及其他不可预测费用等不计入收益。 10)总体收益汇总:回购房收益1560*27=4.212亿元;商品房收益:3*7760=2.32亿元。 实际操作项目过程的相关费用签订土地合同后,应付款项 1)前期第一笔土地投资额:30万*1700*50%=2.6亿元,政府平台费用30万*200=6000万元;中介费用30万*250=7500万元,合计3.95亿元; 2)前期施工招标费用及前期开办费办理手续费用,5000万左右(具体视企业自身力量,施工单位垫资施工等) 3)考虑时间资金机会成本及利息:0.55亿。 本项目实际费用及收益分配如下:在不到三年的时间内,投资4亿元人民币,回报约5亿元人民币。

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